배당은 이 순서로
경매 매각대금이 경매비용, 최우선변제, 당해세, 담보물권, 일반채권 순서로 어떻게 나뉘는지 정리했어요.
핵심 세 가지
- 매각대금은 경매비용부터 정해진 순서대로 나눠요.
- 큰 순서로는 앞 순서가 먼저 받고, 남은 돈이 다음 순서로 가요.
- 순서를 알면 이 채권보다 먼저 빠질 돈을 가늠할 수 있어요.
경매로 부동산이 팔리면 법원은 매각대금을 채권자들에게 나눠 줘요. 이것을 배당이라고 해요. NPL의 값은 결국 그 채권이 배당에서 얼마를 받느냐에 달려 있어요.
큰 순서는 다섯 단계
경매비용
감정료·송달료·공고료처럼 경매를 진행하는 데 든 비용을 가장 먼저 빼요.
민사집행법 제53조
최우선변제
소액임차인의 보증금 중 일정액과, 사업주의 재산이 경매될 때 근로자의 최종 3개월분 임금·최종 3년분 퇴직금·재해보상금이에요. 둘은 같은 순위라서 돈이 모자라면 금액 비율로 나눠요.
소액임차인: 주택임대차보호법 제8조, 상가건물 임대차보호법 제14조 · 임금채권: 근로기준법 제38조, 근로자퇴직급여 보장법 제12조
당해세
그 부동산에 매겨진 세금이에요. 국세 중 상속세·증여세·종합부동산세, 지방세 중 재산세 등이 해당해요.
국세기본법 제35조
담보물권과 확정일자 임차인
NPL(근저당권)은 여기근저당권·전세권 같은 담보물권, 확정일자를 갖춘 임차인, 법정기일이 이들보다 앞선 세금이 날짜 순서대로 받아요.
일반채권
가압류나 담보 없는 채권은 남은 돈을 금액 비율대로 나눠요.
실제 배당표에는 최우선변제에 들지 않는 임금, 세금, 건강보험료 같은 공과금도 들어와요. 이런 채권은 담보물권 설정일과 법정기일·납부기한을 비교해 자리가 정해져요.
예시로 보면
2억원에 팔린 집이라고 해 볼게요. 금액은 이해를 돕기 위해 지어낸 예시예요.
- 1단계 · 경매비용받는 돈 300만원남은 돈 1억 9,700만원
- 2단계 · 소액임차인 최우선변제받는 돈 2,500만원남은 돈 1억 7,200만원
- 3단계 · 당해세받는 돈 200만원남은 돈 1억 7,000만원
- 4단계 · 1순위 은행 근저당받는 돈 1억 2,000만원남은 돈 5,000만원
- 4단계 · 2순위 저축은행 근저당받는 돈 5,000만원남은 돈이 없어요
이 예시에서 저축은행 근저당은 채권최고액 7,800만원 가운데 5,000만원만 받아요. 이 채권을 산다면 앞 순서에서 먼저 빠지는 1억 5,000만원부터 봐야 해요.
놓치기 쉬운 네 가지
OK NPL에서는
Pro 사건 화면의 ‘권리·배당’에서 등기상 권리자, 임차인, 위 예시와 같은 예상 배당 막대와 배당 순서 표를 볼 수 있어요. 예상 배당은 제공된 자료로 계산한 참고값이라 실제 배당과 다를 수 있어요. Business에서는 검토를 시작한 사건에 소액임차인 공제와 선순위 금액을 넣어 회수 금액을 직접 계산해요.