NPL·경매 용어 사전

이자나 원금이 오래 밀려 정상적으로 돌려받기 어려워진 대출이에요. 금융기관은 보통 3개월 넘게 연체된 대출을 부실채권으로 따로 분류하고, 담보를 경매에 부치거나 채권을 다른 곳에 팔아 회수해요.

은행이 아닌 금융기관을 흔히 이렇게 불러요. 저축은행, 신협·지역 농축협·수협·산림조합·새마을금고 같은 상호금융, 캐피탈·카드사·보험사·증권사가 여기에 들어가요.

앞으로 생길 빚까지 정해 둔 한도(채권최고액) 안에서 담보하는 저당권이에요. 빚을 갚지 못하면 근저당권자는 경매를 신청해 매각대금에서 순위에 따라 먼저 배당받을 수 있어요. 금융기관의 부동산 담보대출은 대부분 근저당권을 설정해요.

근저당권이 담보하는 금액의 한도예요. 원금과 이자, 지연이자를 더한 금액이 이보다 많아도 근저당권으로 먼저 받을 수 있는 금액은 이 한도까지예요. 금융기관은 보통 대출 원금보다 높게, 흔히 원금의 120~130%로 정해요.

채권자가 경매를 신청하면서 받을 돈으로 적은 금액이에요. 신청할 때의 금액이라 지금 남은 원금이나 잔액, 채권최고액과 다를 수 있어요.

임의경매는 근저당권 같은 담보권을 가진 채권자가 담보 부동산을 경매에 부치는 것이고, 강제경매는 판결문처럼 강제로 집행할 수 있는 문서(집행권원)를 가진 채권자가 채무자의 부동산을 경매에 부치는 것이에요. 근저당권이 붙은 NPL 사건은 보통 임의경매로 진행돼요.

채권자의 신청을 받은 법원이 경매 절차를 시작하기로 하는 결정이에요. 이 결정과 함께 부동산이 압류되고, 등기부에 경매개시결정 등기가 올라가요.

배당을 받으려는 채권자가 법원에 배당을 요구할 수 있는 마지막 날이에요. 법원은 첫 매각기일 전으로 이 날을 정해 공고해요. 소액임차인이나 확정일자를 받은 임차인처럼 배당을 요구해야 받을 수 있는 사람은 이 날까지 요구하지 않으면 배당에서 빠질 수 있어요.

법원이 입찰을 받아 가장 높은 값을 적은 사람을 최고가매수신고인으로 정하는 날이에요. 법원은 매각기일과 매각결정기일을 함께 정해 공고해요.

법원이 감정인에게 맡겨 평가한 부동산 가격이에요. 첫 매각기일의 최저매각가격은 보통 감정가와 같아요. 감정한 뒤 시간이 지나 시세가 달라졌을 수 있어서 실거래 시세와 따로 비교해 봐야 해요.

법원이 이보다 낮게는 팔지 않겠다고 정한 가격이에요. 입찰가는 최저매각가격 이상이어야 하고, 유찰될 때마다 낮아져요.

매각기일에 아무도 입찰하지 않아 팔리지 않은 것을 말해요. 법원은 최저매각가격을 낮춰 새 매각기일을 정하는데, 얼마나 낮출지는 법원마다 달라 보통 20%나 30%씩 낮춰요.

입찰할 때 함께 내는 보증금으로, 보통 최저매각가격의 10%예요. 떨어지면 바로 돌려받지만, 낙찰받고 대금을 기한까지 내지 않으면 재매각이 되고 보증금을 돌려받지 못해요. 재매각 사건처럼 법원이 보증금을 더 높게 정하기도 해요.

최고가매수신고인이 정해지면 법원은 매각기일부터 1주 안에 매각결정기일을 열어 매각을 허가할지 정해요. 허가결정이 확정되면 법원이 대금을 낼 기한을 정해요.

매수인은 법원이 정한 기한까지 매각대금을 모두 내야 해요. 대금을 다 낸 때 소유권을 얻고, 법원은 매각으로 없어지는 권리의 등기를 지운 뒤 배당을 해요.

법원이 매각할 부동산의 권리와 점유 상태를 정리한 서류예요. 최선순위 설정일, 임차인의 보증금·전입일·확정일자, 매각으로 없어지지 않는 권리, 유치권 같은 특별한 사항이 적혀 있어요. 집행관이 조사한 현황조사서와 함께 매각기일 1주 전까지 공개돼요.

낙찰받은 부동산에 사는 사람을 내보내고 부동산을 넘겨받는 일이에요. 대금을 낸 뒤 6개월 안에는 법원에 인도명령을 신청할 수 있어요. 다만 대항력 있는 임차인처럼 매수인에게 대항할 수 있는 점유자에게는 인도명령이 나오지 않아요.

부동산 등기부의 갑구에는 소유권과 압류·가압류·경매개시결정처럼 소유권에 관한 일이, 을구에는 근저당권·전세권·지상권처럼 소유권 밖의 권리가 적혀요. 같은 구 안에서는 순위번호로, 갑구와 을구 사이에서는 접수번호로 권리의 앞뒤를 가려요.

매각으로 없어지는 권리와 매수인이 떠안는 권리를 가르는 기준 권리예요. 등기부에서 가장 먼저 설정된 (근)저당권·(가)압류·담보가등기·경매개시결정 등기가 보통 기준이 되고, 이보다 뒤에 생긴 권리는 대부분 매각으로 없어져요. 법에 적힌 말은 아니고 실무에서 쓰는 말이에요.

매각 뒤 권리가 없어지는 것을 소멸, 매수인이 떠안는 것을 인수라고 해요. 저당권은 모두 소멸하고, 말소기준권리보다 앞선 지상권·전세권·등기된 임차권, 대항력 있는 임차인의 보증금, 유치권은 매수인이 인수할 수 있어요. 앞선 전세권이라도 전세권자가 배당을 요구하면 소멸해요.

판결을 받기 전에 채무자가 재산을 처분하지 못하게 임시로 묶어 두는 절차예요. 경매에서 가압류권자는 순위가 있는 담보권과 달리 다른 채권자와 금액 비율대로 나눠 받는 경우가 많고, 본안 판결이 확정될 때까지 배당금은 공탁돼요.

집주인이 바뀌어도 임차인이 계속 살 수 있고, 보증금을 돌려받을 때까지 집을 비우지 않아도 되는 힘이에요. 주택은 집에 들어가 살고(인도) 전입신고를 마치면 그다음 날 0시부터, 상가는 인도받고 사업자등록을 신청하면 그다음 날부터 생겨요. 경매에서는 말소기준권리보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인만 매수인에게 대항할 수 있어요.

임대차계약서에 공적으로 찍는 날짜로, 주민센터·법원 등기소·공증인 등에게 받아요. 대항력과 확정일자를 모두 갖춘 임차인은 경매에서 후순위 권리자보다 먼저 보증금을 배당받고, 순서는 둘 중 늦게 갖춘 날로 정해요.

말소기준권리보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인이에요. 배당에서 보증금을 다 받지 못하면 남은 보증금을 매수인이 물어 줘야 해서 입찰 전에 꼭 확인해야 해요. 배당을 요구해 보증금을 모두 배당받으면 매수인이 떠안을 것은 없어요.

보증금이 법으로 정한 금액 이하인 임차인이에요. 기준 금액은 지역과 시기에 따라 다르고, 경매에서는 그 집에 처음 담보물권(보통 근저당권)이 설정된 날의 기준을 써요. 기준에 들면 보증금 중 일정액을 다른 담보권보다 먼저 받아요(최우선변제).

소액임차인 보증금 중 일정액과, 사업주의 재산이 경매될 때 근로자의 최종 3개월분 임금·최종 3년분 퇴직금·재해보상금을 담보권보다 먼저 배당하는 것을 말해요. 소액임차인은 경매개시결정 등기 전에 대항력을 갖추고 배당요구종기까지 배당을 요구해야 해요. 소액임차인이 받는 금액의 합계는 주택 가액(대지 포함)의 2분의 1까지예요.

공사대금처럼 그 부동산에 관해 생긴 돈을 받을 때까지 부동산을 점유하며 내주지 않을 수 있는 권리예요. 등기부에 나오지 않고 매각으로 없어지지 않아서 매수인이 그 돈을 갚아야 할 수 있어요. 신고됐다고 모두 성립하는 것은 아니어서 점유와 채권을 서류와 현장으로 확인해야 해요.

토지와 그 위 건물의 주인이 같았다가 경매 등으로 달라질 때, 건물 주인이 토지를 계속 쓸 수 있게 법이 인정하는 지상권이에요. 민법이 정한 경우 말고도 판례가 인정하는 관습법상 법정지상권이 있어요. 토지만 사는 경우 건물을 철거해 달라고 하기 어려울 수 있어요.

매각대금을 채권자에게 나눠 주는 순서예요. 대략 경매비용 → 소액임차인 최우선변제금·최우선 임금채권 → 당해세 → 담보물권·확정일자 임차인(날짜 순) → 일반채권 순으로 받아요. 세금·공과금은 법정기일이나 납부기한에 따라 그 사이에 자리가 정해지기도 해요.

감정료·송달료·공고료·집행관 수수료처럼 경매를 진행하는 데 든 비용이에요. 매각대금에서 가장 먼저 빼서 비용을 낸 채권자에게 돌려줘요.

경매되는 그 부동산에 매겨진 세금이에요. 국세 중 상속세·증여세·종합부동산세, 지방세 중 재산세 등이 여기에 들고, 법정기일이 저당권 설정보다 늦어도 저당권보다 먼저 배당받아요. 2023년부터는 확정일자를 먼저 갖춘 주택 임차인의 보증금이 그보다 늦게 법정기일이 된 당해세보다 먼저 배당되도록 바뀌었어요.

금융기관이 가진 근저당권부 채권을 통째로 넘겨받는 방식이에요. 채권과 근저당권이 함께 넘어오므로 산 사람이 배당을 받거나, 직접 입찰해 받을 배당금만큼 대금을 덜 낼(상계) 수 있어요. 2016년 7월부터 금융기관의 대출채권은 금융위원회에 등록한 대부업자 등 법이 정한 곳에만 넘길 수 있어 개인이 직접 사기는 어려워요.

채권을 넘겨받지 않고, 입찰해 낙찰받은 사람이 채권자에게 배당될 몫만큼 매각대금 대신 채무를 떠안는 방식이에요. 관계 채권자가 승낙해야 해서, NPL 거래에서는 채권자와 미리 계약을 맺고 입찰에 참여하는 방법으로 쓰여요. 떠안은 채무를 얼마에 정리할지는 그 계약에서 정해요.

정해진 금액 이상으로 입찰하기로 약속하고 계약금을 낸 뒤, 낙찰받으면 매각대금을 모두 내는 방식이에요. 채권자가 배당을 받고 나서 약속한 매입가를 넘는 부분을 매수인에게 돌려줘요. 다른 사람이 더 높게 낙찰받았을 때의 처리처럼 세부 조건은 계약마다 달라요.

채권을 담보로 잡는 권리예요. NPL을 사면서 매입 자금을 빌릴 때, 산 채권과 근저당권에 질권을 설정해 주는 경우가 많아요. 질권의 효력이 근저당권에 미치려면 근저당권 등기에 질권 부기등기를 해야 해요.